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迪拜房地产过热了?No,我们用市场数据说话……

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发表时间:2019-07-19 11:20

买房投资,最直接的指标,就是看供需是否旺盛,市场的供需变化,直接决定了房价和成交率。自2018年年底以来,迪拜房价正在缓慢回落,有人说这是因为迪拜的房地产过热,现在泡沫快要破碎了。


但其实在2020年世博会、迪拜基建升级、永居政策颁布等多重利好的作用下,就连“股神”巴菲特也加码迪拜房地产!


据台湾《经济日报》4月28日报道,巴菲特旗下的房地产中介公司BHHS与迪拜中介商Gulf房地产公司合资共同成立的新企业,将在迪拜设立一个30人的顾问与后勤团队。



这次布局,是期望以“借由顾问人数的增加,一年内于阿布扎比设立第二个办公室的方式迅速发展”。这也使阿联酋成为BHHS在英国、德国与意大利之外的第四个海外市场。


在迪拜房价与租金持续下跌之际,BHHS进军迪拜,代表对当地房地产投下信任票。


除了这阵强心剂,小讯今天还要用实际的数据,从供需市场让大家了解迪拜房产的真正价值所在。


最新的报告显示,2019年前5个月,迪拜房地产交易总额飙升至340多亿迪拉姆,较去年的240亿迪拉姆有高达33%的增长!从这一数据可以看出市场上对于迪拜的房产充满了信心。




人口增长,居住刚需

迪拜总人口总数315万,人口逐年递增,每10年翻一倍。目前占阿联酋930万人口的三分之一。随着外来人口的急剧涌入迪拜,新世界级一线城市虹吸效应体现。预计到2027年,迪拜的人口将达到500多万,几乎是目前居民人数的两倍。将成为地球上人数增长最快的城市之一。



按照迪拜当前人口增速,每年需新增住宅4-5万套。预计2019年交付新房仅1.9万套,供不应求。




外来人口,租赁刚需

最新公告显示,迪拜是外来人口最多的国家之一,其中83%的居民都是外来人口。如此显着的人口增长率可能导致各种各样的问题。最值得关注的是在有限的紧张空间中,必须为蓬勃发展的人口提供住房。



租赁刚需导致在迪拜投资房产简单,房价便宜且回报率高。以租金和资本收益的形式做回归,世界一线城市中,迪拜的租金收益率是欧美的2-3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍。高昂的租金、强大的资本增值等优势保证了迪拜房市的高流通性。



迪拜房产,供不应求

相比于迪拜人口的增长,住宅单位还是供不应求的状态。2017年底,迪拜住宅总量仅51.5万个住宅单位。2018年需要满足420万总人口(315万常住人口+105万通勤人口),是远不够的。


2007-2019年阿联酋人口增长趋势


从下图迪拜住宅供需趋势中可见,绿色的是住宅供应量(平稳增长),白色的迪拜人口量(大幅增长),绿色曲线是迪拜住宅供应量变化(2019年以5%的增量速度增长)。


2007-2019年迪拜住宅供需趋势


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